坚持物权与债权区分原则

您还在为离婚时如何分割婚前、婚后房产烦恼吗?还在为如何认定个人房产还是共同房产苦恼吗?还在为出资与否是否影响房产分割焦虑吗?

在权利体系中，以物权与债权最为基本，最属重要。［14］ 二者在权利性质、设立方式及法律效力等方面各不相同。因此，在审理中，应当注意区分债权行为与物权行为，分别审查合同是否合法有效以及所有权是否发生变动，不可将二者混同。

例如，根据北京高院 《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 第二十条之规定，房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持 。［15］  显然，在办理过户登记手续之前，即使已签订有效的房屋买卖合同，买受人仍然不是所有权人，其仅享有要求出卖人配合办理过户登记手续的请求权。同理，离婚协议是债权行为，约定所有权人依据离婚协议对义务人享有合同项下的权利，即过户请求权，而约定所有权人是否享有房屋所有权的问题，则应当根据相应的物权变动规则进行判断。由于离婚协议分割房产系因法律行为引起的物权变动，故应当遵循登记生效规则。

对于 《民通意见》以及《婚姻法》 及其司法解释可否作为例外规定予以适用的问题，本文认为，严格而言，上述规定实际并非例外情形。

首先，关于 《民通意见》 的适用问题 。最高法院民一庭曾就 《民通意见》与《婚姻法解释三》 的适用问题明确，“ 该司法解释对保护受赠人的利益，维护诚实信用原则发挥了积极作用。但由于它先于合同法出台，当两者内容有不同规定时，法律的效力高于司法解释的效力，应当按照合同法第一百八十六条的规定办理。”［16］ 同理，《物权法》中，关于不动产物权变动登记生效原则的规定在效力上也高于 《民通意见》 的规定 。判断不动产物权是否发生变动，仍应以相关的物权变动规则为根据。

其次，关于《婚姻法》及其司法解释的适用问题。《婚姻法》 及 《婚姻法》解释二均系从合同效力的角度明确离婚协议中的财产分割条款对男女双方具有约束力，亦即在婚姻家庭案件且不涉及第三人利益时，应当优先适用 《婚姻法》 的相关规定 ，尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行。如果夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权的，就应当适用《物权法》等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。［17］

同时 ， 《婚姻法》 解释三也已根据物权变动规则作了相应规定。最高法院民一庭也明确，“ 对夫妻之间赠与城市房产而言，其应按照城市房地产管理法第六十一条第三款的规定，向有关房产管理部门办理房产变更登记。在赠与房产转让过程中，存在着未办理过户登记即已交付的情况，对此，不能认定房产所有权已经转移，赠与人仍可以撤销赠与。办理房产过户登记后，房产所有权才合法转移给受赠人。”［18］ 据此，夫妻离婚协议分割房产但未办理过户登记手续的，房屋所有权人仍然为登记所有权人，而非约定所有权人。房产分割